Деякі зміни земельного законодавства, які набули чинності з січня 2013 року, викликали багато запитань щодо виникнення, оформлення та переоформлення прав на земельні ділянки, а тому пропонуємо ще раз разом розглянути їх.

Серед запитань, з якими громадяни звертаються найчастіше, зустрічається таке:

«До 1 січня 2013 року при оформленні прав на землю необхідно було розробляти або проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, або технічну документацію зі складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку. З нового року такий вид землевпорядної документації як технічна документація зі складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку (далі — технічна документація), із Закону України «Про землеустрій» виключена. Яку землевпорядну документацію необхідно виготовляти, коли земельну ділянку передають у власність або надають у користування?»

Згадаємо для чого розроблялася ця технічна документація? Виходячи із самої її назви, ця документація необхідна була для виготовлення державних актів на право власності на земельну ділянку, право постійного користування та договорів оренди. Оскільки з нового року державні акти вже не видаються, необхідність розробки такої документації відпала.

Взагалі, на сьогодні слід розрізняти поняття «реєстрація земельної ділянки» та «реєстрація права на земельну ділянку».

Реєстрація права на земельну ділянку можлива лише, коли така земельна ділянка вже сформована і зареєстрована в Державному земельному кадастрі

Реєстрація земельної ділянки — первинна дія, яка узаконює саму земельну ділянку як об’єкт прав, що можуть виникати щодо неї. При цьому при реєстрації земельної ділянки є важливим лише факт її узаконення з визначенням її цільового призначення та площі, встановленими межами та присвоєнням кадастрового номера. Інформація щодо належності земельної ділянки державі, територіальній громаді чи приватній особі на цьому етапі не є визначальною. Ця інформація буде визначатися і узаконюватися вже під час здійснення другої дії — реєстрації права на земельну ділянку.

До речі, земельна ділянка може перебувати в державній, комунальній або приватній власності, а, отже, від імені держави — відповідний державний орган, від імені територіальної громади — відповідна рада, громадянин чи юридична особа мають зареєструвати своє право власності на відповідну земельну ділянку.

Лише після реєстрації права власності на земельну ділянку може виникнути право користування щодо неї в іншої особи!!!

Тобто, наприклад, спочатку реєструється земельна ділянка, потім сільська рада має зареєструвати право комунальної власності на земельну ділянку в межах свого населеного пункту, і тільки потім може бути зареєстроване право оренди земельної ділянки, яке виникло на підставі договору оренди згідно з рішенням, прийнятим цією радою.

Щодо земель державної власності, то знову спочатку реєструється земельна ділянка, потім відповідна державна адміністрація або Держземагентство реєструють право державної власності і тільки після цього можуть розпорядитися цією земельною ділянкою або передавши її у власність (платно або безоплатно), або надавши у користування (постійне користування, оренда, суперфіцій, емфітевзис, сервітут).

Так само і з земельними ділянками приватної власності, які не зареєстровані в Державному земельному кадастрі, тобто право власності на які виникло, як правило, до 2003 року. Таких власників законодавство не зобов’язує обов’язково зареєструвати право власності, однак, якщо земельна ділянка відчужується, спочатку необхідно зареєструвати існуюче право (право власності продавця), потім укладається угода (купівля - продаж, міна тощо), і вже після цього реєструється право власності на цю земельну ділянку нового власника (покупця).

Яку землевпорядну документацію для реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі слід розробляти

Повернемося до питання щодо необхідності розробки землевпорядної документації і якої. Встановлено, що землевпорядна документація на сьогодні, насамперед, потрібна для реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі. Яку ж землевпорядну документацію і в яких випадках необхідно розробляти?

1. Щодо земель державної і комунальної власності: якщо земельну ділянку формують із земель запасу (визначають цільове призначення, площу, кадастровий номер та встановлюють її межі), то її формування і реєстрація в Державному земельному кадастрі здійснюється на підставі розробленого та затвердженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

При цьому, беручи до уваги норми статті 123 Земельного кодексу України, проекти землеустрою щодо відведення земельної ділянки можуть розроблятися землевпорядними організаціями як за замовленням цих органів (земельні аукціони), так і за замовленням зацікавлених осіб (у випадках, передбачених частиною другою статті 134 Земельного кодексу).

Так, згідно з частиною першою статті 123:

«Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі:

- надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення;

- формування нових земельних ділянок.

Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки. В такому випадку розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування, уповноваженим здійснювати розпорядження цією земельною ділянкою».

У випадку, якщо земельна ділянка раніше надана у користування, і, наприклад, необхідно внести зміни до чинного договору оренди земельної ділянки, то користувач має здійснити таке.

Пересвідчитися, що земельна ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі. Для цього необхідно звернутися до територіального органу земельних ресурсів. Якщо земельна ділянка в земельному кадастрі зареєстрована, територіальний орган земельних ресурсів надасть витяг. Якщо земельна ділянка не зареєстрована, необхідно спочатку звернутися до землевпорядної організації та замовити технічну документацію зі встановлення (відновлення) земельної ділянки в натурі (на місцевості). Після реєстрації земельної ділянки в земельному кадастрі, необхідно звернутися до територіального органу Державної реєстраційної служби, щоб зареєструвати спочатку право власності держави або територіальної громади, а потім право оренди згідно з раніше укладеним договором. Внесення змін до договору здійснюється після виконання всіх перерахованих дій.

2. Щодо земель приватної власності: на жаль, не всі земельні ділянки, які вже передані у власність громадянам або юридичним особам, зареєстровані у Державному земельному кадастрі. Це не означає, що такі власники втратили своє право власності на землю, однак, за чинним законодавством земельна ділянка має бути зареєстрована в Державному земельному кадастрі, а право на неї в державному реєстрі прав.

Аби зареєструвати земельну ділянку, право на яку виникло раніше, відповідно до пункту 2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України «Про Державний земельний кадастр», необхідно звернутися до землевпорядної організації та замовити технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Розробка такої документації дасть змогу територіальному органу земельних ресурсів зареєструвати земельну ділянку в Державному земельному кадастрі та присвоїти їй кадастровий номер. Після реєстрації земельної ділянки в земельному кадастрі, її власник має звернутися до Державної реєстраційної служби із заявою щодо реєстрації його права власності на земельну ділянку.

3. При переході права власності або права користування до іншої особи: за наявності у власників державних актів на право власності на ці ділянки, виданих раніше, з цього року вони не зможуть відчужити свої ділянки, оскільки спершу необхідно зареєструвати своє право власності в державному реєстрі прав, потім укласти договір і його нотаріально посвідчити. За умови, що земельна ділянка вже зареєстрована в Державному земельному кадастрі, нотаріус, до якого звернулися продавець і покупець, має право зареєструвати права продавця у державному реєстрі прав самостійно, оскільки Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державні і приватні нотаріуси прирівняні до державних реєстраторів прав та наділені цими повноваженнями.

Якщо земельна ділянка вже зареєстрована в Державному земельному кадастрі, перехід права власності на неї не потребує в подальшому розробки будь-яких землевпорядних проектів!!!